(Kiel) Auf­wen­dun­gen zur Besei­ti­gung eines Sub­stanz­scha­dens, der nach Anschaf­fung einer ver­mie­te­ten Immo­bi­lie durch das schuld­haf­te Han­deln des Mie­ters ver­ur­sacht wor­den ist, kön­nen als Wer­bungs­kos­ten sofort abzieh­bar sein. In die­sen Fäl­len han­delt es sich nicht um sog. „anschaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes –EStG – ).

Dar­auf ver­weist Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau, Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung (BFH) vom 4.10.2017 zu sei­nem Urteil vom vom 9. Mai 2017 — IX R 616.

In dem vom BFH ent­schie­de­nen Streit­fall hat­te die Klä­ge­rin im Jahr 2007 eine ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung erwor­ben, die sich im Zeit­punkt des Über­gangs von Nut­zen und Las­ten in einem betriebs­be­rei­ten und man­gel­frei­en Zustand befand. Im Fol­ge­jahr kam es im Rah­men des –nach § 566 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs auf die Klä­ge­rin über­ge­gan­ge­nen– Miet­ver­hält­nis­ses zu Leis­tungs­stö­run­gen, da die Mie­te­rin die Leis­tung fäl­li­ger Neben­kos­ten­zah­lun­gen ver­wei­ger­te; vor die­sem Hin­ter­grund kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis. Im Zuge der Rück­ga­be der Miet­sa­che stell­te die Klä­ge­rin umfang­rei­che, von der Mie­te­rin jüngst ver­ur­sach­te Schä­den wie ein­ge­schla­ge­ne Schei­ben an Türen, Schim­mel­be­fall an Wän­den und zer­stör­te Boden­flie­sen an der Eigen­tums­woh­nung fest. Dar­über hin­aus hat­te die Mie­te­rin einen Rohr­bruch im Bade­zim­mer nicht gemel­det; dadurch war es zu Fol­ge­schä­den gekom­men. Zur Besei­ti­gung die­ser Schä­den mach­te die Klä­ge­rin in ihrer Ein­kom­men­steu­er­erklä­rung für 2008 Kos­ten in Höhe von rund 20.000 € als sofort abzugs­fä­hi­gen Erhal­tungs­auf­wand gel­tend. Man­gels Zah­lungs­fä­hig­keit der Mie­te­rin könn­te die Klä­ge­rin kei­ne Ersatz­an­sprü­che gegen die Mie­te­rin durch­set­zen.

Das Finanz­amt ver­sag­te den Sofort­ab­zug der Kos­ten, da es sich um sog. „anschaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten“ (§ 9 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) han­de­le; der zur Scha­den­be­sei­ti­gung auf­ge­wen­de­te Betrag über­schrei­te 15 % der Anschaf­fungs­kos­ten für das Immo­bi­li­en­ob­jekt. Daher könn­ten die Kos­ten nur im Rah­men der Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) antei­lig mit 2 % über einen Zeit­raum von 50 Jah­ren gel­tend gemacht wer­den.

Dem­ge­gen­über gab der BFH der Klä­ge­rin Recht. Zwar gehör­ten zu den als Her­stel­lungs­kos­ten der AfA unter­lie­gen­den Auf­wen­dun­gen nach dem Wort­laut von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG sämt­li­che Auf­wen­dun­gen für bau­li­che Maß­nah­men, die im Rah­men einer im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäu­des vor­ge­nom­me­nen Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung anfal­len wie etwa sog. Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren oder auch Kos­ten für die Her­stel­lung der Betriebs­be­reit­schaft. Selbst die Besei­ti­gung ver­deck­ter –im Zeit­punkt der Anschaf­fung des Gebäu­des jedoch bereits vor­han­de­ner– Män­gel oder die Besei­ti­gung von bei Anschaf­fung des Gebäu­des „ange­leg­ter“, aber erst nach dem Erwerb auf­tre­ten­der alters­üb­li­cher Män­gel und Defek­te fällt hier­un­ter.

Dem­ge­gen­über sei­en Kos­ten für Instand­set­zungs­maß­nah­men zur Besei­ti­gung eines Scha­dens, der im Zeit­punkt der Anschaf­fung nicht vor­han­den und auch nicht in dem oben genann­ten Sin­ne „ange­legt“ war, son­dern nach­weis­lich erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt durch das schuld­haf­te Han­deln des Mie­ters am Gebäu­de ver­ur­sacht wor­den ist, nicht den anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten zuzu­ord­nen. Sol­che Auf­wen­dun­gen kön­nen als sog. „Erhal­tungs­auf­wand“ und damit als Wer­bungs­kos­ten sofort abge­zo­gen wer­den.

Pas­sau emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band – www.duv-verband.de – ver­wies.

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Jörg Pas­sau
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