(Kiel) Bei der Beant­wor­tung der Fra­ge, ob eine Per­so­nen­ge­sell­schaft wegen Über­schrei­tung der sog. Drei-Objekt-Gren­ze den Bereich der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung ver­las­sen hat, sind sol­che Grund­stücks­ak­ti­vi­tä­ten nicht mit­zu­zäh­len, die die Gesell­schaf­ter allein oder im Rah­men einer ande­ren gewerb­lich täti­gen Per­so­nen­ge­sell­schaft ent­wi­ckelt haben.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel unter Hin­weis auf ein am 29.04.2009 ver­öf­fent­lich­tes Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 17. Dezem­ber 2008, IV R 72/07.

Hier­bei habe der BFH auch klar­ge­stellt, dass ein zeit­li­cher Zusam­men­hang von mehr als zwei Jah­ren zwi­schen Erwerb oder Bebau­ung und (nach­fol­gen­der) Ver­äu­ße­rung eines Grund­stücks für sich genom­men nicht den Schluss gestat­tet, dass der Grund­be­sitz mit der unbe­ding­ten Absicht erwor­ben oder bebaut wor­den ist, ihn als­bald zu ver­kau­fen. Das gel­te  auch dann, wenn der Ver­äu­ße­rer Grund­stücks­mak­ler ist oder der Bau­bran­che ange­hö­re.

In dem Fall waren die Klä­ger zu je 50 v.H. an einer OHG betei­ligt, die auf dem Gebiet des gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels tätig war. Die Klä­ger waren fer­ner als Mak­ler bzw. Bau­un­ter­neh­mer tätig. Neben der OHG bestand im Streit­jahr (1995) die A Grund­stücks­ge­mein­schaft, an der die Klä­ger eben­falls zu 50 v.H. betei­ligt waren. In den Jah­ren 1992 bis 1996 hiel­ten die Klä­ger min­des­tens sechs Objek­te in der Gemein­schaft. Die hier inter­es­sie­ren­den Objek­te S‑Straße 1 und 2 hat­ten die Klä­ger Ende 1990 zu je 1/2 in Bruch­teils­ge­mein­schaft erwor­ben. Dar­auf wur­de ein ein­heit­li­ches Gewer­be­ob­jekt mit Arzt­pra­xen, Büro­räu­men, Laden­lo­kal etc. erstellt. Der Bau­kos­ten­auf­wand belief sich auf 2 130 000 DM. Der Kom­plex wur­de im Jah­re 1992 fer­tig gestellt und sodann zu gewerb­li­chen Zwe­cken ver­mie­tet. Die ver­ein­bar­ten Miet­lauf­zei­ten betru­gen zwi­schen 10 und 15 Jah­ren.

Im April 1995 ver­kauf­ten die Klä­ger das Gesamt­ob­jekt zu einem Ver­kaufs­preis von 4 475 000 DM. Im Rah­men einer Betriebs­prü­fung gelang­te der Prü­fer zu der Auf­fas­sung, die Gemein­schaft sei hin­sicht­lich des Objek­tes S‑Straße als gewerb­li­cher Grund­stücks­händ­ler auf­ge­tre­ten; es sei inso­weit ein Ver­äu­ße­rungs­ge­winn in Höhe von 1 857 989 DM anzu­neh­men.

Hier­ge­gen wand­ten sich die Klä­ger nach erfolg­lo­sem Ein­spruch mit der Kla­ge. Zur Begrün­dung mach­ten sie gel­tend, beim Erwerb des Objek­tes S‑Straße hät­ten sie nicht die Absicht der Ver­äu­ße­rung, son­dern der lang­fris­ti­gen Ver­mie­tung gehabt. Die­se Absicht hät­ten sie durch tat­säch­li­che lang­fris­ti­ge Ver­mie­tung ver­wirk­licht. Ent­spre­chend sei auch die Finan­zie­rung lang­fris­tig ange­legt gewe­sen. Auch Per­so­nen, die als gewerb­li­che Grund­stücks­händ­ler tätig sei­en, könn­ten neben ihrem inso­weit bestehen­den Betriebs­ver­mö­gen Grund­stü­cke im Pri­vat­ver­mö­gen hal­ten.

Die­se Auf­fas­sung hat­te nun in letz­ter Instanz vor dem BFH Erfolg, so Pas­sau.

Die Klä­ger hät­ten in der hier in Rede ste­hen­den Grund­stücks­ge­mein­schaft kei­ne Ein­künf­te aus Gewer­be­be­trieb erzielt. Ins­be­son­de­re hät­ten sie kei­nen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del betrie­ben. In sei­nem Beschluss in BFHE 178, 86, BSt­Bl II 1995, 617 habe  der Gro­ße Senat des BFH ledig­lich erkannt, dass Grund­stücks­ver­äu­ße­run­gen einer Per­so­nen­ge­sell­schaft (Gemein­schaft) bei der Fra­ge, ob einer ihrer Gesell­schaf­ter (Gemein­schaf­ter) die Drei-Objekt-Gren­ze über­schrit­ten hat, mit­zu­zäh­len sind. Dass umge­kehrt die von einem Gesell­schaf­ter — allein oder inner­halb einer ande­ren Gesell­schaft — ent­wi­ckel­ten Grund­stücks­ak­ti­vi­tä­ten bei der Fra­ge, ob die Per­so­nen­ge­sell­schaft die Drei-Objekt-Gren­ze über­schrit­ten hat, mit­zu­zäh­len sind, habe er nicht ent­schie­den.

Ein “enger zeit­li­cher Zusam­men­hang” zwi­schen Erwerb oder Bebau­ung und (nach­fol­gen­der) Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks sei für sich genom­men im hier inter­es­sie­ren­den Zusam­men­hang irrele­vant. Auch wenn zwi­schen dem Erwerb oder der Bebau­ung einer­seits und dem Sicht­bar­wer­den des Ver­äu­ße­rungs­ent­schlus­ses ande­rer­seits nur weni­ge Wochen lie­gen, sei nicht aus­ge­schlos­sen, dass es wäh­rend die­ser Zeit hin­sicht­lich der beab­sich­tig­ten Ver­wer­tung des Grund­stücks zu einem Sin­nes­wan­del gekom­men sei. Mit­hin ste­he in die­sen Fäl­len nicht auf­grund objek­ti­ver Umstän­de fest, dass der Grund­be­sitz mit der unbe­ding­ten Absicht erwor­ben oder bebaut wor­den sei, ihn als­bald zu ver­kau­fen. Nur wenn ande­re Umstän­de dafür spre­chen, dass bereits beim Erwerb oder bei der Bebau­ung des Grund­stücks eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht bestand, kön­ne die Indi­zwir­kung die­ser Umstän­de durch die Kür­ze der zwi­schen Erwerb oder Bebau­ung und Ver­kauf lie­gen­den Zeit ver­stärkt wer­den. Der von den Klä­gern errich­te­te Gebäu­de­kom­plex wur­de im Jah­re 1992 fer­tig gestellt, sodann zu gewerb­li­chen Zwe­cken ver­mie­tet und erst im April 1995 ver­kauft. Von einem “engen zeit­li­chen Zusam­men­hang” kön­ne ange­sichts des­sen kei­ne Rede sein. Ohne­hin feh­le es an ande­ren Indi­zi­en, die für das Bestehen einer unbe­ding­ten Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht im Zeit­punkt der Bebau­ung spre­chen könn­ten.

Pas­sau emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band — www.duv-verband.de — ver­wies.

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