(Kiel) Der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) legt Gren­zen für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fest, so dass nicht jedes Bau­pro­jekt, das sich auf den Kauf von Grund­stü­cken und die anschlie­ßen­de Bebau­ung rich­tet, zur Grund­er­werb­steu­er­pflicht der Bau­er­rich­tungs­kos­ten führt.

Wie der BFH soeben ent­schie­den hat, liegt ein ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand nicht vor, wenn der zunächst ange­bo­te­ne Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag zur Bebau­ung des Grund­stücks nach dem Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags in wesent­li­chen Punk­ten geän­dert wur­de. Indi­zi­en für eine wesent­li­che Abwei­chung sind die Ände­rung der Flä­chen­grö­ßen und/oder der Bau­kos­ten um mehr als 10 % sowie die Errich­tung eines zusätz­li­chen Gebäu­des, das für das Bau­vor­ha­ben prä­gend ist. Zudem ist ein ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand ins­ge­samt zu ver­nei­nen, wenn sich die ursprüng­lich ange­bo­te­ne Bau­maß­nah­me nach Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags durch zusätz­li­che Bau­ten wesent­lich ändert. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob dane­ben die wei­te­ren, im ursprüng­li­chen Ange­bot bereits ent­hal­te­nen Gebäu­de im Wesent­li­chen wie geplant errich­tet wer­den. Der Grund­er­werb­steu­er unter­liegt in sol­chen Fäl­len nur der Kauf­preis für das Grund­stück.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau, Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel,  unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 24.05.2017 zu sei­nem  Urteil vom 8. März 2017 — II R 3814.

Die Klä­ge­rin erwarb im Jahr 2003 von ver­schie­de­nen Grund­stücks­ei­gen­tü­mern meh­re­re Grund­stü­cke zur Bebau­ung; das flä­chen­mä­ßig größ­te Grund­stücks­are­al kauf­te sie von einem Ver­äu­ße­rer (Ver­äu­ße­rer A). Das Ange­bot auf Abschluss eines Bau­er­rich­tungs­ver­trags mit einem Gene­ral­über­neh­mer, das die Klä­ge­rin vor den Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen ein­ge­holt hat­te, war auf die schlüs­sel­fer­ti­ge und funk­ti­ons­ge­rech­te Erstel­lung von Hal­len gerich­tet. Im August 2004 schloss die Klä­ge­rin mit dem Gene­ral­über­neh­mer abwei­chend vom ursprüng­li­chen Ange­bot einen Ver­trag über die Errich­tung von meh­re­ren Hal­len sowie einem zusätz­li­chen Kon­fe­renz­ge­bäu­de. Die Bau­kos­ten erhöh­ten sich dadurch um 12 %. Das Finanz­amt ging davon aus, dass die von der Klä­ge­rin ins­ge­samt erwor­be­nen Grund­stü­cke nach den Grund­sät­zen über den ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand in bebau­tem Zustand Gegen­stand der Erwerbs­vor­gän­ge gewe­sen sei­en. Es setz­te gegen die Klä­ge­rin Grund­er­werb­steu­er fest, wobei im ange­foch­te­nen Grund­er­werb­steu­er­be­scheid der Kauf­preis für das vom Ver­äu­ße­rer A erwor­be­ne Grund­stücks­are­al und die Kos­ten für die Errich­tung der Gebäu­de auf sämt­li­chen Grund­stü­cken als Bemes­sungs­grund­la­ge ange­setzt waren. Die Kla­ge hat­te nur teil­wei­se Erfolg. Das Finanz­ge­richt ging eben­falls davon aus, dass die Klä­ge­rin die Grund­stü­cke in bebau­tem Zustand erwor­ben habe; es min­der­te aber die Bemes­sungs­grund­la­ge um die Bau­er­rich­tungs­kos­ten für das Kon­fe­renz­ge­bäu­de und um wei­te­re feh­ler­haft ein­be­zo­ge­ne Kos­ten.

 

Die Revi­si­on der Klä­ge­rin war im Wesent­li­chen erfolg­reich. Der BFH hat ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin das Grund­stücks­are­al vom Ver­äu­ße­rer A in unbe­bau­tem Zustand erwor­ben hat. Die Bau­er­rich­tungs­kos­ten waren nicht in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er ein­zu­be­zie­hen. Für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fehl­te es an einem objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag mit dem Ver­äu­ße­rer A und dem Ver­trag mit dem zur Bau­er­rich­tung ver­pflich­te­ten Gene­ral­über­neh­mer. Der Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag beruh­te auf einem erst nach Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags wesent­lich geän­der­ten Ange­bot. Die Ände­rung des Ange­bots ergab sich aus der Auf­nah­me des Kon­fe­renz­ge­bäu­des und aus der Erhö­hung der Bau­kos­ten um rund 12 %.

Pas­sau emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band – www.duv-verband.de – ver­wies.

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Jörg Pas­sau
Steu­er­be­ra­ter
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