(Kiel) Hat sich der Ver­käu­fer eines Grund­stücks dazu ver­pflich­tet, dem Erwer­ber die Erwerbs­ne­ben­kos­ten zu erstat­ten, min­dert der (erwor­be­ne) Erstat­tungs­an­spruch die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau, Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 29.05.2013 zu sei­nem Urteil vom 17. April 2013 — II R 112.

Im Streit­fall hat­te sich der Ver­äu­ße­rer im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag abwei­chend vom Übli­chen und der gesetz­li­chen Regel in § 448 Abs. 2 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs ver­pflich­tet, dem Käu­fer die Notar­ge­büh­ren und die Kos­ten für die Ein­tra­gung in das Grund­buch zu erstat­ten. Nach­dem der Käu­fer die Erstat­tungs­zah­lung erhal­ten hat­te, bean­trag­te er die Ände­rung des bestands­kräf­ti­gen Grund­er­werb­steu­er­be­scheids. Ein­spruch und Kla­ge blie­ben erfolg­los; auf die Revi­si­on des Klä­gers hat der BFH die Vor­ent­schei­dung auf­ge­ho­ben und die Sache an das Finanz­ge­richt zurück­ver­wie­sen, so Pas­sau.

Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er ist der Wert der Gegen­leis­tung. Hat wie üblich der Erwer­ber die Erwerbs­ne­ben­kos­ten zu tra­gen, erhö­hen sie nicht die Gegen­leis­tung, denn der Erwer­ber schul­det die­se Beträ­ge nicht dem Ver­äu­ße­rer und auch nicht für die Über­tra­gung des Eigen­tums. Nichts ande­res gilt im umge­kehr­ten Fall, wenn der Ver­käu­fer die­se Kos­ten zu tra­gen hat. In die­sem Fall wen­det der Erwer­ber einen Teil des Kauf­prei­ses dafür auf, um einen Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch zu erwer­ben. Gegen­leis­tung ist aber nur der für den Grund­er­werb auf­ge­wen­de­te Teil des Kauf­prei­ses. Der ver­ein­bar­te Kauf­preis ist des­halb um den Wert des erwor­be­nen Erstat­tungs­an­spruchs zu min­dern. Der Anspruch kann mit dem Nomi­nal­wert bemes­sen und direkt vom Kauf­preis abge­zo­gen wer­den.

Das gilt aller­dings nicht, soweit der Ver­käu­fer dem Erwer­ber auch die Grund­er­werb­steu­er erstat­tet, denn die Grund­er­werb­steu­er beein­flusst ihre eige­ne Bemes­sungs­grund­la­ge nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Es wäre in die­sem Fall steu­er­lich güns­ti­ger, wenn der Käu­fer die Grund­er­werb­steu­er selbst trägt und ein um die Grund­er­werb­steu­er gemin­der­ter Kauf­preis ver­ein­bart wird.

Im Streit­fall muss noch geklärt wer­den, ob der bestands­kräf­tig gewor­de­ne Grund­er­werb­steu­er­be­scheid noch geän­dert wer­den kann.

Pas­sau emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band — www.duv-verband.de — ver­wies.

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Jörg Pas­sau
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