(Kiel)  Der Bun­des­fi­nanz­hof hat soeben die Grund­sät­ze prä­zi­siert, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen Auf­wen­dun­gen für lang­jäh­rig leer­ste­hen­de Wohn­im­mo­bi­li­en als vor­ab ent­stan­de­ne Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar sind.

Dar­auf ver­weist der Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau, Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel,  unter Hin­weis auf die Mit­tei­lung des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 7.02.2013 zu sei­nem Urteil vom 11. Dezem­ber 2012 — IX R 1412.

In dem Ver­fah­ren ging es um zwei Wohn­ob­jek­te in einem vom Klä­ger (teil­wei­se) selbst bewohn­ten, 1983 bezugs­fer­tig gewor­de­nen Haus: Eine Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss war bis August 1997 ver­mie­tet; seit­dem steht sie leer. Der Klä­ger schal­te­te etwa vier Mal im Jahr Chif­fre­an­zei­gen in einer über­re­gio­na­len Zei­tung, in denen er die Woh­nung möbliert zur Anmie­tung anbot. Die Miet­hö­he er-rech­ne­te er aus dem jeweils aktu­el­len Miet­spie­gel. Nach Anga­ben des Klä­gers hät­ten sich bis heu­te — kei­ne „geeig­net erschei­nen­den Mie­ter” gemel­det. Ein im Dach­ge­schoss des Hau­ses lie­gen­des Zim­mer mit Bad war zu kei­nem Zeit­punkt ver­mie­tet. Nach Anga­ben des Klä­gers sei eine Ver­mie­tung auch nicht (mehr) beab­sich­tigt; in frü­he­ren Jah­ren habe er aber gele­gent­lich (erfolg­los) Aus­hän­ge in der Nach­bar­schaft ange­bracht, mit denen das Zim­mer zur Anmie­tung ange­bo­ten wur­de. Wegen des Leer­stands mach­te der Klä­ger in sei­nen Ein­kom­men­steu­er­erklä­run­gen Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­se aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend, die weder das Finanz­amt noch das Finanz­ge­richt unter Hin­weis auf eine feh­len­de Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klä­gers berück­sich­tig­ten. Der BFH wies die Revi­si­on des Klä­gers als unbe­grün­det zurück.

Der IX. Senat ging davon aus, so Pas­sau, dass der Klä­ger kei­ne ernst­haf­ten und nach­hal­ti­gen Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen ent­fal­tet habe.

Zwar ste­he es dem Steu­er­pflich­ti­gen frei, die im Ein­zel­fall geeig­ne­te Art und Wei­se der Plat­zie­rung eines von ihm ange­bo­te­nen Miet­ob­jekts am Woh­nungs­markt und ihrer Bewer­bung selbst zu bestim­men. Eine Berück­sich­ti­gung der für das Dach­ge­schoss­zim­mer ent­stan­de­nen Auf­wen­dun­gen kom­me aber schon des­halb nicht in Betracht, weil der Klä­ger die­ses Objekt gar nicht habe ver­mie­ten wol­len. Aber auch die für die Woh­nung im ers­ten Ober­ge­schoss ange­fal­le­nen Kos­ten könn­ten nicht abge­zo­gen wer­den. Denn die geschal­te­ten Zei­tungs­an­zei­gen sei­en erkenn­bar nicht erfolg­reich gewe­sen; daher hät­te der Klä­ger sein Ver­hal­ten anpas­sen und sowohl geeig­ne­te­re Wege der Ver­mark­tung suchen als auch sei­ne Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen inten­si­vie­ren müs­sen. Zudem sei es dem Klä­ger zuzu­mu­ten gewe­sen, Zuge­ständ­nis­se (etwa bei der Miet­hö­he oder im Hin­blick auf die für ihn als Mie­ter akzep­ta­blen Per­so­nen) zu machen. Da der Klä­ger dies nicht getan habe, sei davon aus­zu­ge­hen, dass er den Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung auf­ge­ge­ben habe.

Die Grün­de der Leit­ent­schei­dung vom 11. Dezem­ber 2012 IX R 1412 geben auch Hin­wei­se, wie ande­re Leer­stands­si­tua­tio­nen — etwa im Fal­le regel­mä­ßi­ger, aber aus ande­ren Grün­den vor­über­ge­hend erfolg­lo­ser oder nur ver­hal­te­ner Ver­mie­tungs­ak­ti­vi­tä­ten des Steu­er­pflich­ti­gen — zu beur­tei­len sind. Dane­ben nimmt der Senat auch zu der Fra­ge Stel­lung, wie mit dem lang­jäh­ri­gen Leer­stand in Gebie­ten mit einem struk­tu­rel­len Über­an­ge­bot von Immo­bi­li­en zu ver­fah­ren ist. Denn der lang­jäh­ri­ge Leer­stand von Woh­nun­gen ist ein all­ge­mei­nes Pro­blem, zu dem beim BFH noch eine Rei­he von Ver­fah­ren anhän­gig sind (s. etwa Akten­zei­chen IX R 6810: Reak­ti­on auf „Miet­ge­su­che” als ernst­haf­te Ver­mie­tungs­be­mü­hung? IX R 39−41÷11: Kei­ne Nach­wei­se über Art, Umfang und Inten­si­tät von Ver­mie­tungs-bemü­hun­gen in der Leer­stands­zeit; IX R 912: „Punk­tu­el­le Ver­mie­tungs­be­stre­bun­gen” bei gleich­zei­ti­ger Ver­kaufs­ab­sicht; IX R 1911: Leer­stand bei Unter­ver­mie­tung; IX R 710: Leer­stand bei Zwi­schen­ver­mie­tung).

Pas­sau emp­fahl, dies zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band — www.duv-verband.de — ver­wies.

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