(Kiel) Der Tat­be­stand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung) ist grund­sätz­lich für jede ein­zel­ne ver­mie­te­te Immo­bi­lie geson­dert zu prü­fen. Ver­mie­tet ein Steu­er­pflich­ti­ger auf­grund ein­heit­li­chen Miet­ver­trags ein bebau­tes zusam­men mit einem unbe­bau­ten Grund­stück, so gilt die § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zugrun­de lie­gen­de Typi­sie­rung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei auf Dau­er ange­leg­ter Ver­mie­tungs­tä­tig­keit grund­sätz­lich nicht für die Ver­mie­tung des unbe­bau­ten Grund­stücks.

Dar­auf ver­weist der der Kie­ler Steu­er­be­ra­ter Jörg Pas­sau, Vize­prä­si­dent und geschäfts­füh­ren­des Vor­stands­mit­glied des DUV Deut­scher Unter­neh­mens­steu­er Ver­band e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hin­weis auf ein am 18.03.2009 ver­öf­fent­lich­tes Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs (BFH) vom 26. Novem­ber 2008 — AZ.: IX R 67/07 -.

 In dem aus­ge­ur­teil­ten Fall erwarb der Klä­ger zwei neben­ein­an­der lie­gen­de Grund­stü­cke, von denen eines mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebaut ist und das ande­re in den Streit­jah­ren unbe­baut war. Den Kauf­preis von 1,027 Mio. DM finan­zier­te der Klä­ger über Dar­le­hen in vol­lem Umfang fremd. Er ver­mie­te­te sodann bei­de Grund­stü­cke zusam­men zu einer ein­heit­li­chen monat­li­chen Mie­te von 1400 DM. Im Fal­le einer Bebau­ung soll­te der Mie­ter auf die Nut­zung des unbe­bau­ten Grund­stücks ver­zich­ten. Im Jahr 2005 errich­te­te der Klä­ger auf dem bis­lang unbe­bau­ten Grund­stück ein Mehr­fa­mi­li­en­haus.

Bei den Ver­an­la­gun­gen der Ein­kom­men­steu­er für die Streit­jah­re erklär­te der Klä­ger die auf bei­de Grund­stü­cke ent­fal­len­den Finan­zie­rungs­kos­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Das Finanz­amt berück­sich­tig­te nur den Anteil, der auf das bebau­te Grund­stück ent­fiel. Hin­sicht­lich des unbe­bau­ten Grund­stücks sah es die not­we­ni­ge Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht nicht als gege­ben an. Mit der Kla­ge mach­te der Klä­ger gel­tend, bei­de Grund­stü­cke bil­de­ten eine Ein­heit. So wer­de das Ein­fa­mi­li­en­haus über einen Tank auf dem unbe­bau­ten Grund­stück mit Heiz­öl ver­sorgt. Zum unbe­bau­ten Grund­stück bestehe auch kein eige­ner Zugang.

Das Finanz­ge­richt wies die Kla­ge ab: Die Fra­ge, ob eine Ver­mie­tungs­tä­tig­keit mit Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht betrie­ben wer­de, sei für jede ver­mie­te­te Immo­bi­lie geson­dert zu prü­fen.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Klä­gers wies der BFH nun eben­falls in vol­lem Umfang ab, so Pas­sau.

Zutref­fend habe das Finanz­ge­richt  die Finan­zie­rungs­auf­wen­dun­gen, die im Zusam­men­hang mit dem unbe­bau­ten Grund­stück ange­fal­len sei­en, nicht als Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes i.d.F. des Streit­jah­res (EStG) sei­en  Wer­bungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen zur Erwer­bung, Siche­rung und Erhal­tung der Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Sie sind nach § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG bei der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzu­zie­hen, wenn sie bei ihr erwach­sen und das heißt, durch die sie ver­an­lasst sind. Ein der­ar­ti­ger Zusam­men­hang bestand im Streit­fall in Bezug auf das unbe­bau­te Grund­stück nicht; denn der Klä­ger erfüllt inso­weit nicht den Tat­be­stand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.

Ver­mie­te jemand  meh­re­re Objek­te, also z.B. — wie hier — zwei Grund­stü­cke, so sei jede Tätig­keit grund­sätz­lich je für sich zu beur­tei­len. Das gel­te auch, wenn meh­re­re Immo­bi­li­en auf­grund eines ein­heit­li­chen Miet­ver­trags zusam­men zur Nut­zung über­las­sen wer­den. Denn der objek­ti­ve Tat­be­stand unter­schei­de das Rechts­ver­hält­nis (hier: Miet­ver­trag) vom Objekt­be­zug (bestimm­te Immo­bi­lie) und ent­hal­te damit zwei unter­schied­li­che Vor­aus­set­zun­gen mit der Fol­ge, dass ein ein­heit­li­ches Rechts­ver­hält­nis grund­sätz­lich nicht meh­re­re Objek­te in einer ein­heit­li­chen steu­er­ba­ren Tätig­keit zusam­men­füh­ren kön­ne. Nach die­sen Grund­sät­zen habe das Finanz­ge­richt  zutref­fend in Bezug auf bei­de Grund­stü­cke unter­schied­li­che Maß­stä­be ange­legt.

Pas­sau emp­fahl, das Urteil zu beach­ten und ggfs. steu­er­li­chen Rat in Anspruch zu neh­men, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deut­schen Unter­neh­mens­steu­er Ver­band — www.duv-verband.de — ver­wies.

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Jörg Pas­sau
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