Pres­se­mit­tei­lung des BFH Nr. 62 vom 28. Sep­tem­ber 2016

Gebäu­de­sa­nie­rung: Anschaf­fungs­na­he Her­stel­lungs­kos­ten anstel­le Sofort­ab­zug

Urteil vom 14.6.2016 IX R 2514
Urteil vom 14.6.2016 IX R 1515
Urteil vom 14.6.2016 IX R 2215

Der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) hat mit drei Urtei­len vom 14. Juni 2016 IX R 25/14, IX R 1515 und IX R 2215 den Begriff der “Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men” in § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes (EStG) für die Fäl­le kon­kre­ti­siert, in denen in zeit­li­cher Nähe zur Anschaf­fung neben sons­ti­gen Sanie­rungs­maß­nah­men rei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt wer­den. Der BFH bezieht auch die­se Auf­wen­dun­gen in die anschaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten ein, so dass inso­weit kein sofor­ti­ger Wer­bungs­kos­ten­ab­zug mög­lich ist.

In den Streit­fäl­len hat­ten die Klä­ger Immo­bi­li­en­ob­jek­te erwor­ben und in zeit­li­cher Nähe zur Anschaf­fung umge­stal­tet, reno­viert und instand­ge­setzt, um sie anschlie­ßend zu ver­mie­ten. Dabei wur­den z.B. Wän­de ein­ge­zo­gen, Bäder erneu­ert, Fens­ter aus­ge­tauscht und ener­ge­ti­sche Ver­bes­se­rungs­maß­nah­men sowie Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch­ge­führt. Die Klä­ger mach­ten sofort abzieh­ba­re Wer­bungs­kos­ten gel­tend. Da die gesam­ten Net­to­kos­ten der Reno­vie­run­gen jeweils 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­stie­gen, ging das Finanz­amt gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. “anschaf­fungs­na­hen” Her­stel­lungs­kos­ten aus, die nur im Wege der Abset­zun­gen für Abnut­zung (AfA) über die Nut­zungs­dau­er des Gebäu­des ver­teilt steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Nach die­ser Vor­schrift gehö­ren die Auf­wen­dun­gen für Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men zu den Her­stel­lungs­kos­ten eines Gebäu­des, wenn die­se inner­halb von drei Jah­ren nach des­sen Anschaf­fung durch­ge­führt wer­den und wenn die Net­to­kos­ten (ohne Umsatz­steu­er) 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des über­stei­gen.

Die Steu­er­pflich­ti­gen mach­ten in den finanz­ge­richt­li­chen Ver­fah­ren gel­tend, dass jeden­falls die Auf­wen­dun­gen für rei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (wie etwa für das Tape­zie­ren und das Strei­chen von Wän­den, Böden, Heiz­kör­pern, Innen- und Außen­tü­ren sowie der Fens­ter) nicht unter den Begriff der “Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men” fal­len könn­ten, son­dern iso­liert betrach­tet wer­den müss­ten. Kos­ten für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sei­en mit­hin auch nicht — zusam­men mit ande­ren Kos­ten der Sanie­rung — als “anschaf­fungs­na­he” Her­stel­lungs­kos­ten anzu­se­hen, son­dern dürf­ten als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abge­zo­gen wer­den.

Dem wider­spricht der BFH in sei­nen neu­en Urtei­len. Danach gehö­ren auch rei­ne Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sowie Maß­nah­men, die das Gebäu­de erst betriebs­be­reit (d.h. ver­miet­bar) machen oder die es über den ursprüng­li­chen Zustand hin­aus wesent­lich ver­bes­sern (Luxus­sa­nie­rung) zu den “Instand­set­zungs- und Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men” i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Dies begrün­det er mit dem vom Gesetz­ge­ber mit der Rege­lung ver­folg­ten Zweck, aus Grün­den der Rechts­ver­ein­fa­chung und -sicher­heit eine typi­sie­ren­de Rege­lung zu schaf­fen.

Nach die­ser Recht­spre­chung müs­sen nun­mehr grund­sätz­lich sämt­li­che Kos­ten für bau­li­che Maß­nah­men, die im Rah­men einer im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäu­des vor­ge­nom­me­nen Sanie­rung anfal­len, zusam­men­ge­rech­net wer­den; eine Seg­men­tie­rung der Gesamt­kos­ten ist nicht zuläs­sig. Über­steigt die Gesamt­sum­me der inner­halb von drei Jah­ren ange­fal­le­nen Reno­vie­rungs­kos­ten sodann 15 Pro­zent der Anschaf­fungs­kos­ten des Gebäu­des, kann der Auf­wand nur nach den AfA-Rege­lun­gen abge­schrie­ben wer­den.

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